Créditos Hipotecas

Subrogación de la hipoteca

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La subrogación de la hipoteca complementa la novación del crédito hipotecario

La subrogación de la hipoteca permite al deudor el cambio de entidad con la que tiene concertada su hipoteca. Podrí­amos afirmar que la subrogación de la hipoteca es un mecanismo complementario o alternativo a la novación o modificación de determinadas condiciones del préstamo hipotecario, con la entidad con la que se concertó.

La subrogación del préstamo hipotecario cuenta con regulación legal, actualmente fijada en la Ley 2/1994, de 30 de marzo de Subrogación y Modificación de Préstamos hipotecarios. Del análisis de esta norma jurí­dica podemos destacar los siguientes aspectos esenciales de la subrogación del préstamo hipotecario:

Caracterí­sticas de la subrogación de la hipoteca.

La subrogación de la hipoteca es una facultad del deudor. Este aspecto queda claro en el artí­culo 2 de la citada ley, pues posibilita al deudor practicar la subrogación sin el consentimiento de la entidad a la que adeuda su préstamo hipotecario.

El mecanismo por el que se lleva a cabo la subrogación de la hipotec opera, en sus aspectos más importantes,bajo el siguiente procedimiento:

a) La entidad que está dispuesta a conceder la subrogación de la hipoteca presenta al deudor una oferta vinculante, quien puede aceptarla o rechazarla.

b) Si el deudor aceptar la oferta de subrogación de la hipoteca, la entidad que va a conceder la nueva hipoteca, se la notifica a la entidad que actualmente tiene concedida la hipoteca, y al mismo tiempo la requiere para que en un plazo máximo de siete dí­as naturales, presente certificación de la deuda pendiente por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.

c) Recibida la anterior notificación, la entidad acreedora que tiene concertada en ese momento la hipoteca, puede paralizar la subrogación de la hipoteca, si lleva a cabo la novación modificativa del préstamo hipotecario vigente.

d) Si no realiza esta novación, basta para que la subrogación de la hipoteca surta efectos, que la entidad que se subroga, declare en la misma escritura de subrogación del préstamo hipotecario, que ha pagado la cantidad pendiente del préstamo objeto de subrogación.

Limitación de las comisiones de la operación de subrogación de la hipoteca.

La Ley de subrogación de la hipoteca ha introducido notables ventajas para el deudor del préstamo hipotecario, entre ellas destacan la limitación de las comisiones por amortización anticipada, que han sido reguladas de la siguiente forma:

En los préstamos a interés variable, la cantidad a percibir se calcula sobre el capital pendiente de amortizar, cumpliendo los siguientes requisitos:

1.- Si no se pactó comisión de amortización anticipada, no se podrá cobrar al deudor.

2.- Si se pacto una comisión igual o inferior al 1 por 100, se liquidará la comisión pactada.

3.- En el resto de casos la entidad acreedora sólo podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 1 por 100 cualquiera que sea la que hubiere pactado.

La subrogación de la hipoteca cuenta con beneficios fiscales

La escritura en la que se formalice la subrogación del préstamo hipotecario esta exenta en la modalidad gradual de Actos Jurí­dicos Documentados, sobre documentos notariales.

Limitación de los honorarios notariales y registrales en la subrogación de la hipoteca.

Para el cálculo de los honorarios notariales y registrales en las subrogaciones de préstamos hipotecarios, se toma como base la cifra del capital pendiente en el momento de la subrogación, y se entenderá que el documento autorizado contiene un solo concepto, lo que abarata los costes de la subrogación del préstamo.

Conviene destacar que  se pueden pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto el ordinario como el de demora, la ampliación del plazo del préstamo o ambas condiciones, en la escritura de subrogación de la hipoteca.

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